La casa meglio comprarla usata o nuova da costruttore? Usato da ristrutturare o ristrutturato? Una guida per non sbagliare
Prima di comprare casa come investimento conviene fare le seguenti valutazioni:
- Durata dell’investimento. Comprare una casa sapendo a priori che la si terrà per un periodo breve (diciamo meno di 5 anni) significa avere la quasi certezza di non perdere soldi in caso di rivendita, ma avere la certezza di recuperare oltre al prezzo pagato anche le spese per imposte, notaio, eventuale agenzia, ristrutturazione.
- Nuovo o usato: valutare i pro e i contro dell’acquisto dal costruttore o comprare usato ristrutturato o da ristrutturare
Nuovo e in costruzione: i pro e i contro
Casa in costruzione aspetti negativi:
- tempi lunghi per entrarne in possesso
- pagare prezzi più alti, perché a parità di spesa si comprano meno metri quadrati, anche se nelle case concepite oggi c’è molto meno spreco di spazio e quindi il problema in realtà potrebbe essere un falso problema.
- tasse più alte, perché la transazione è soggetta a iva sul prezzo reale e non a imposta di registro sul valore catastale, senza contare che il prezzo poi di solito è pressoché intrattabile, mentre quello dell’usato è trattabili
- Casa in costruzione aspetti positivi:
- è più facile ottenere il mutuo, perché questo viene concesso al costruttore e poi viene “accollato” dall’acquirente
- impianti più efficienti rispetto alle case vecchie e conseguente bolletta energetica più bassa
- nessuna spesa straordinaria almeno per dieci anni (le nuove costruzioni sono garantite per dieci anni).
Usato ristrutturato o da ristrutturare
Un altro aspetto da valutare, è se comprare una casa già ristrutturata, dove si può entrare solo con modesti interventi di manutenzione come la tinteggiatura, oppure scegliere un immobile che necessita di interventi più radicali.
Come vediamo dalla tabella oggi il costo di una ristrutturazione è inferiore allo sconto che si può ottenere rispetto all’acquisto del ristrutturato. Dunque il vantaggio economico sale ulteriormente quando per i lavori da fare si può ottenere il bonus fiscale: una detrazione Irpef sulla spesa fino a 96mila euro da spalmare in dieci anni. Attenzione però: se si compra una casa da ristrutturare all’interno di un edificio fatiscente l’attrattiva di mercato rimarrà basso anche in futuro.
Se la casa è un investimento, la zona conta molto
Chi vuol ragionare in un’ottica investimento a medio termine deve valutare anche le potenzialità della zona cioè:
- scegliere aree dove sono progettate opere di riqualificazione urbanistica complessiva o si prevede l’arrivo della metropolitana. Questo può significare sobbarcarsi i disagi dei lavori per qualche anno (come sta capitando ad esempio a Milano con gli scavi per la linea blu della metropolitana) ma una rivalutazione dell’immobile a lavori ultimati.
Le case in zone universitarie possono rendere anche il 3% netto
Un buon affare possono essere gli alloggi di piccola metratura nelle zone universitarie da affittare agli studenti. I rendimenti ottenibili sulla carta sono interessanti, approssimativamente il 3% netto. Un utile che oggi è difficile da ottenere con altri strumenti finanziari.
Il mattone però è un business rischioso perché il rendimento dipende dall’affitto e oggi le leggi proteggono gli inquilini morosi. Pertanto la casa può essere consigliata solo in un’ottica di diversificazione di portafoglio.