Le compravendite sono riprese, ma solo nelle grandi aree metropolitane. I prezzi sono in leggero aumento e i tassi sono previsti in aumento entro l’anno. Di conseguenza le rate dei mutui saranno più salate. Per acquistare la casa è ancora un buon momento. Le regole per scegliere il mutuo giusto. La surroga a chi conviene.
Fisso o variabile?
A partire da ottobre 2018 alcuni istituti di credito hanno ritoccato verso l’alto gli spread dei tassi fissi con incrementi nell’ordine dei 20 punti base. Il trend sta proseguendo. In gennaio alcune banche hanno nuovamente aumentato i tassi fissi dai 10 ai 20 punti base.
Pressoché stabile, invece, è il tasso variabile perché legato all’Euribor e, in alcuni al tasso Bce. Entrambi i tassi non hanno ancora subìto rialzi e tali resteranno ancora per qualche mese.
Il mutuo a tasso variabile, in partenza costa meno, ma le rate vengono poi ricalcolate sulla base dell’andamento dell’indice di riferimento (Euribor o Bce), a cui la banca aggiunge una maggiorazione detta spread. Negli ultimi anni il valore dell’Euribor è stato addirittura negativo, pertanto anche con lo spread i tassi arrivano attorno all’1%, mentre i mutui a tasso fisso in media sono più alti di un punto per effetto dello spread.
Questo significa che scegliendo il tasso variabile si risparmia subito, ma si fa una scommessa sul futuro, soprattutto se il mutuo ha una durata lunga. Come si può vedere nelle due tabelle in pagina, ipotizzando un mutuo di 120mila euro per l’acquisto di una casa da 200mila euro con durata di venti anni,
la rata media dei dieci mutui a tasso fisso presi in considerazione è di 593 euro al mese, 
mentre la rata iniziale dei variabili è in media di 544 euro, ma se l’Euribor salisse di un punto, la rata del mutuo variabile salirebbe a 643 euro
se salisse di due punti la rata salirebbe a 750 euro.
L’alternativa può essere il mutuo a tasso misto
Il mutuo a tasso misto è una soluzione di compromesso tra risparmio iniziale e sicurezza sul lungo periodo. Vediamo come funzionano:
– prevedono un primo periodo (che può andare da pochi mesi fino a cinque anni) in cui il tasso può essere fisso o variabile;- passata la prima fase il cliente ha a disposizione alcune finestre temporali in cui può di cambiare il fisso.
Consiglio: scegliete prodotti che prevedono più finestre temporali.
La surroga a chi conviene
Conviene a tutti coloro che hanno in corso un mutuo a tasso variabile e teme in un aumento dei tassi e vuole mettersi al riparo passando al tasso fisso.
Conviene , in particolare, a chi ha in corso un mutuo a tasso variabile con spread alto ( nonostante, ultimamente, la rata si sia ridotta per effetto della discesa dell’Euribor).
Passando a un tasso fisso, si potrebbe risparmiare o, comunque, pagare una rata analoga a quella attuale a tasso variabile, con il vantaggio che la rata sarebbe bloccata per sempre.
Facciamo un esempio:
- chi ha un mutuo variabile con uno spread del 2,8% (cinque anni fa si arrivava anche al 4%) su un importo di mutuo in origine di 150 mila euro e ora ha un residuo di 121.835 e ha ancora 15 anni di rate da pagare, surrogando con un mutuo di pari durata la rata si ridurrebbe da 756 a 753 euro. Se tra un anno il costo dell’Euribor salisse di un punto mantenendo il mutuo variabile la rata salirebbe a 816 euro e se aumentasse di due punti arriverebbe a una rata di 911 euro.
Le regole per ottenere il mutuo
Se per accendere un mutuo è ancora un buon momento, ottenerlo è sempre un’operazione complicata perché i requisiti richiesti dalle banche per erogarlo sono sempre più rigorosi.
Vediamo cosa bisogna sapere per non fare errori.
- I requisiti per ottenere un mutuo
Ogni banca usa criteri diversi per valutare l’affidabilità del cliente, ma ci sono tre fattori di valutazione validi per tutti:- il rapporto tra la somma chiesta e il valore della casa data in garanzia non può superare l’80% del valore dell’immobile. Per ottenere un importo più consistente oltre l’80% occorre fornire altre garanzie.
- Nel caso di mutuo a tasso fisso la rata non deve superare un terzo del reddito mensile al netto di altri debiti.
- Nel caso di mutuo a tasso variabile deve essere pari al 25% del reddito mensile, sempre al netto di altri debiti.
- Reddito, se siete lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato potrete ottenere un mutuo con facilità. Le difficoltà aumentano se siete lavoratori autonomi con redditi incerti.
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