Super Ecobonus: tutti gli sconti. Come ottenerlo.

Ecobonus è certamente una opportunità per migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni. facendo bene ad ambiente e  portafoglio, ma per ottenerli, in particolare per i condomini non è così facile. Una guida su regole e limiti.

E’ partita la corsa agli Ecobonus. In effetti poter fare lavori per migliorare l’efficienza energetica, è una bella opportunità. Ma la strada è in salita. Vediamo come fare:

I requisiti per ottenere il super bonus in condominio

• effettuare almeno uno dei due interventi definiti “trainanti” che sono si tratta della
  1. coibentazione termica dell’edificio
  2. o  sostituzione della centrale termica (o delle caldaiette autonome dei singoli appartamenti) con un impianto centralizzato ad alta efficienza.
• Se si effettua uno dei due interventi trainanti è possibile, sia per il condominio, sia per i singoli condomini nel loro appartamento, realizzare, sempre con il bonus del 110%, anche altre opere come
  •  il cambio degli infissi o degli schermi solari, previsti nel vecchio ecobonus
  •  in aggiunta, si possono installare i pannelli fotovoltaici e le colonnine per la ricarica delle vetture elettriche.

Chi ha diritto

Possono ottenere le agevolazioni:

• tutti gli appartamenti residenziali non di lusso
• gli immobili non residenziali, purché oltre il 50% della superficie condominiale sia residenziale
• le case indipendenti non di lusso e che sono considerate tali le villette a schiera.

Esclusioni e limiti

• Per gli appartamenti non si possono chiedere agevolazioni per più di due immobili.
• Sono esclusi dalle agevolazioni gli immobili non abitativi,
• Le agevolazioni si ottengono se con i lavori si potrà ottenere un miglioramento energetico di due classi. Un risultato facile da ottenere per i condomini che sono in classe G, la peggiore classe energetica. In questo caso si tratterà di abbattere i consumi di almeno il 40%.

Le regole

Identificate le opere necessarie e controllato che gli interventi e i materiali rispettino i severi requisiti previsti dalle norme tecniche bisogna avere la certezza che i lavori rispettino i due limiti di costo previsti dalla normativa.

• Il tetto di spesa per unità immobiliare:
  • Per la coibentazione termica:
    • 40mila euro per singola unità per i condomini fino a 8 unità,
    • 30 mila per quelli con più di otto,
  • Per il cambio della centrale termica si scende
    • a 20mila fino a 8 unità
    • a 15mila oltre 8.

Ma occhio: le cifre si riferiscono al costo complessivo per il condominio:

• In un condominio con 30 unità, il costo complessivo massimo possibile è di 980mila euro, così calcolati:
  • 320mila per i primi 8
  • oltre 660mila per gli altri 22.
• Se si spende meno di 980mila euro tutti gli immobili avranno diritto al bonus.
• Il secondo tetto più insidioso: è quello del costo “congruo”. In questo caso, i prezzi delle opere devono essere in linea con quelli medi indicati dalle raccolte regionali dei costi edili .Solo quando non sia possibile fare riferimento a queste tabelle si possono giustificare altri costi. Bisogna quindi preventivare le spesa con un margine di errore molto limitato.

Solo dopo questa pianificazione è possibile dare il via ai lavori in assemblea.

Per le case unifamiliari  i tetti di spesa sono più generosi

•  per l’isolamento termico si può  arrivare a 50mila euro
• per il cambio della caldaia a 30mila

La delibera assembleare: il quorum necessario

Per deliberare serve

• la maggioranza degli intervenuti più quella millesimale che rappresenti almeno un terzo delle quote.
• Stesso quorum per decidere
  • sia l’eventuale cessione del credito o lo sconto in fattura,
  • sia la richiesta di un prestito ponte per fare in modo che sia la banca a saldare direttamente l’impresa.

Agevolazioni fiscali

Il rimborso del costo avviene in cinque anni sotto forma di detrazione Irpef occorre quindi

• avere la disponibilità dei contanti per pagare subito
• avere la certezza che per cinque anni si sarà capienti dal punto di vista fiscale.

Per porre rimedio a questi ostacoli la normativa prevede due soluzioni:

• lo sconto in fattura.
  • l’impresa assorbe il credito fiscale del committente che non paga nulla se lo sconto equivale al 100% del prezzo;
  • se lo sconto è inferiore, la quota rimasta a carico del contribuente ha diritto al super bonus. Sulla carta è la soluzione cui si ambirebbe nella maggior parte dei casi, ma si scontra con il fatto che molte imprese edili sono medio piccole e non dispongono della liquidità necessaria per praticare lo sconto.
• la cessione del credito a una banca, un’assicurazione, una finanziaria o a terzi che rilevino il diritto a ottenere lo sconto fiscale o lo cedano a loro volta. Questa è la strada più agevole

Le  banche hanno già in catalogo un prodotto ad hoc per accollarsi i costi.  Significa che se ho un costo di 10mila euro e un beneficio fiscale in cinque anni di 11mila, posso ottenere a termine lavori dalla banca, tra 10mila e 10.250 euro.

Cessione del credito e sconto in fattura: come si ottengono

La scelta della cessione e lo sconto in fattura, può essere fatta dal condominio senza vincoli per il singolo, che può comunque pagare per contanti o cedere il suo credito a un altro soggetto.

Cedere il credito  significa ottenere i soldi dalla banca solo dopo aver pagato i lavori.

Se non si dispone di mezzi per farlo, bisogna ricorrere al finanziamento.

• Se a concedere il finanziamento è la banca che poi rileverà il credito si parla di “prestito ponte”. In questo caso, se il condominio delibera di accedervi, il singolo non è vincolato e può sempre scegliere di pagare la sua quota all’impresa.

Il tasso del prestito è molto più importante del tasso a cui avviene la cessione. Se la banca ad esempio offre l’1% in più per la cessione, ma effettua il prestito sotto forma di apertura di credito in conto corrente con un tasso del 6% non si riesce a fare i lavori gratis, soprattutto se durano a lungo.

• Se il condominio opta per la cessione il singolo può conferire il credito a un soggetto diverso; va però segnalato che anche a fronte di condizioni un po’ più favorevoli potrebbe non valerne la pena perché la mole di documenti richiesti per l’operazione è scoraggiante e se se ne occupa il condominio si risparmiano tempo, fatica e arrabbiature.