Mono e bilocali sono i tagli ideali per investimento. L’affitto breve è la migliore formula per far rendere il mattone. Quali sono le città e i quartieri dove conviene comprare? Per investimento, comprare con il mutuo conviene?
Certo chi ha comprato casa negli ultimi dieci anni non ha avuto grandi soddisfazioni, perché ha visto diminuire il valore dell’immobile progressivamente quasi ovunque. Oggi, però, proprio per effetto delle basse quotazioni raggiunte, il mattone sta conoscendo un ritorno di fiamma, anche come bene di investimento.
Quanto rende il mattone
Abbiamo messo a confronto l’acquisto di un bilocale in periferia e di un trilocale in una zona semi centrale nelle quattro principali città italiane, ipotizzando quattro situazioni:
- acquisto prima casa per contanti o con il mutuo,
- acquisto di casa da affittare per contanti e con il mutuo
Abbiamo confrontato i risultati con il rendimento netto, davvero misero, del Btp a otto anni che a fine dicembre 2019 offriva agli investitori lo 0,96% netto .
Abbiamo preso in considerazione l’orizzonte temporale di otto anni, perché è la durata di un contratto di locazione standard.
Ecco i risultati:
Nell’acquisto di una casa per abitazione in contanti sono stati presi in considerazione
- i costi legati all’acquisto (imposte e notaio) più i costi stimati di manutenzione straordinaria (la manutenzione ordinaria non conta perché si paga anche se si è inquilini),
- e la perdita per i mancati interessi sui Btp sulla somma investita e come guadagno le somme risparmiate per l’affitto.
Nell’acquisto con il mutuo di una casa per abitazione, sono stati presi in considerazione gli stessi dati, con la differenza che è stato messo a passivo il costo delle rate del mutuo sostenute per otto anni.
Nell’acquisto di casa come investimento, sono stati presi in considerazione gli stessi dati. In questo caso i canoni, al netto delle tasse, rappresentano il rendimento.
Come si vede dalle tabelle, il bilancio è sempre positivo per chi compra in contanti, sia per se stesso, sia per investimento.
E’ più difficile calcolare il guadagno per chi compra casa per investimento con il mutuo, perché otto anni sono troppo pochi per avere la prova del guadagno.
Ottenere reddito con gli affitti brevi
Affittare è il modo più scontato per far rendere una casa. Gli affitti brevi è la forma di locazione che sta prendendo piede nelle zone più attraenti nelle grandi città e nei centri d’arte. La crescita del turismo, la mobilità lavorativa, gli studenti fuori sede stanno facendo aumentare la domanda di affitti brevi: passata, in un anno, dall’11% al 18%.
Mono e bilocali ideali per investimento. Le zone più redditizie.
Chi compra casa per investimento deve puntare su mono e bilocali. Soprattutto se vuole utilizzare la formula dell’affitto breve.
Abbiamo provato a calcolare il rendimento di un bilocale locato con un contratto standard, basandoci su dati omogenei di prezzo e di affitto dell’ultimo borsino di Tecnocasa riferito al primo semestre 2019 nei quartieri più redditizi delle quattro principali città italiane.
Abbiamo preso in considerazione le dieci zone dove l’affitto rende di più al lordo (il dato si ottiene dividendo il canone annuo per il valore di acquisto dell’immobile) e abbiamo calcolato il netto che si ottiene sottraendo dal lordo la cedolare secca, e un valore medio di Imu e Tasi e manutenzione straordinaria. Ecco i risultati:
- Milano, in zone dell’estrema periferia, come Bovisasca e Comasina, si arriva a un rendimento dell’8% lordo (5,8% netto)
- Torino, nel quartiere Aurora, il rendimento è del 7,3% lordo (5,3% netto)
- Roma, a Tor Bella Monaca, si arriva al 9,6% lordo (7,1% netto).
- Napoli Gianturco si tocca l’8,6% lordo (6,3% netto)
Conviene però affrettarsi perché i prezzi delle case stanno aumentando.
Prezzi delle case: in aumento, stabili, in calo
Anche il più prudente tra gli istituti di ricerca che si occupano in Italia di immobiliare, Nomisma, segnala quotazioni in lieve aumento nelle principali città italiane, con una sola, importante eccezione di Milano dove si prevede un incremento dei prezzi del 3% su base annua, mentre a Roma si prevede un calo dei prezzi mediamente -1,8% . Nelle altre città l’aumento dei prezzi oscilla tra lo 0,5 e 1,5%.
Certo siamo ancora lontani dai picchi raggiunti negli anni d’oro del mattone.
Rispetto a 10 anni fa, Milano, che è in fase di crescita, rispetto a dieci anni fa, i prezzi medi sono più bassi del 12%. A Roma sono più bassi del 22,8% e a Firenze sono più bassi del 23,5%.
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