Finito il lockdown se avete deciso di vendere casa ecco i passi da seguire: non avere fretta, ottenere più di una valutazione, sia che decidiate di fare da soli e utilizzare i portali web, sia che scegliate di affidarvi a un’agenzia. Tutti i passi da fare per vendere e comprare casa e scegliere l’agenzia giusta e il portale web.
Se volete vendere casa e non avete già un compratore, rivolgersi a un’agenzia immobiliare è una scelta obbligata. L’agenzia evita seccature e spesso può riuscire anche a far ottenere un prezzo più alto di quello che potreste ottenere facendo da soli.
Al contrario, quando si vuole compra casa, un’agenzia immobiliare può essere addirittura più esosa dell’Agenzia delle Entrate. Sull’intermediazione non ci sono tariffe prefissate (sono vietate dalle norme sulla concorrenza), ma nelle grandi città le richieste di solito sono il 3%. Al Fisco, chi compra una prima casa paga il 2% sul valore catastale (di solito più basso di solito del prezzo pagato), chi vende non paga nulla. Fanno eccezione salvo i rari casi in cui l’immobile sia venduto entro i cinque anni dall’acquisto. Per risparmiare, sia per vendere, sia per comprare, si possono utilizzare i portali internet.
L’offerta italiana: costi e servizi
homepal.it (il pioniere italiano)
- chi vende può inserire un annuncio gratis per un anno. Con modesti costi puà evidenziare l’annuncio,
- chi compra paga l’1,5% sul valore della transazione, con un minimo di 990 euro,
- fornisce una stima della casa,
- predispone l’agenda degli appuntamenti. La presentazione dell’appartamento e le visite devono essere curate personalmente dal venditore.
housefy.it
- i prezzi partono da 990 euro per chi vende e 2990 per chi compra,
- fornisce un suo fotografo per la realizzazione dell’annuncio,
- la stima dell’alloggio è fatta, incrociando i risultati della visita con i dati di mercato,
- filtra gli acquirenti e si prende cura di tutte le pratiche inerenti la transazione.
Dove.it
- Chi acquista paga il 2,49% sul prezzo di acquisto
- Chi vende non paga nulla.
Homepanda.it
- chi acquista paga una provvigione di mercato sul valore della transazione,
- chi vende paga 599 euro
- cura la presentazione fotografica dell’immobile,
- affida la valutazione dell’immobile a un agente del suo network,
- cura l’agenda delle visite e fornisce assistenza alla negoziazione.
Rockagent.it
- chi vende può scegliere di pagare 495 euro subito, oppure 995 solo a vendita conclusa.
- chi acquista paga una provvigione di mercato.
homstate.it
- chi vende può scegliere di pagare 499 euro indipendentemente dall’esito dell’operazione o 1990 a vendita conclusa,
- chi acquista paga una provvigione di mercato.
Sui portali internet, per il venditore il risparmio è interessante, ma sussiste il rischio che la casa sia sottostimata.
Sia che si decida di vendere su web o si scelga di affidarsi a un’agenzia tradizionale, occorre sempre raccogliere più di una stima del prezzo della casa.
Ecco i passi da fare per vendere
- Fare un sondaggio per avere un’idea del mercato, documentandosi sui prezzi richiesti per appartamenti analoghi a quello che volete vendere. Basta fare un giro su Internet e consultare comparatori e i siti delle agenzie immobiliari.
- Essere obiettivi. Di solito si tende a sopravvalutare quasi sempre il proprio immobile, non solo per desiderio di guadagno, ma anche perché si tende a sopravalutare le eventuali ristrutturazioni fatte e gli arredi su misura. Il fatto è che per riuscire a farsi pagare ristrutturazione e arredi occorre trovare un acquirente che abbia gli stessi gusti.
- Chiedere più valutazioni. Individuato, dal sondaggio su Internet, un prezzo di massima, occorre confrontarsi i professionisti. Se non di dispone di un’agenzia di fiducia, potete rivolgervi a più mediatori, cominciando da quelli che hanno l’agenzia vicina a casa che conosce meglio la zona. Le valutazioni sono gratuite. Attenzione però a non esagerare con le valutazioni perché moltiplicare i pareri significa anche aumentare la confusione. E’ possibile che le agenzie interpellate facciano valutazione maggiorate allo scopo di ottenere un incarico di vendita con il rischio di non riuscire a trovare compratori.
- Non scoprire le carte. Per evitare che l’agente immobiliare faccia valutazioni irrealistiche per assecondarvi e ottenere l’incarico, è fondamentale non anticipare il prezzo che vorreste ricavare prima di avere sentito la stima dell’agente.
- Come individuare il prezzo corretto. Se il prezzo che avete rilevato nella ricerca su web e quello medio indicato dai mediatori sono analoghi, o se tra la stima più bassa e la più alta c’è meno del 10% di differenza, avrete un prezzo realistico. Se invece tra il prezzo stimato in base alla ricerca fatta su web e quello indicato dai mediatori c’è una grande differenza, il prezzo realistico è quello delle agenzie.
- Verificare se ci sono vicini e conoscenti interessati
Vendere da soli o dare l’incarico a un’agenzia?
Se volete vendere da soli dovete mettere in conto diverse scocciature, come ad esempio: fare annunci, ricevere un elevato numero di telefonate ( per lo più da parte di agenzie che si propongono di vendere); dovrete poi ritagliarvi molto tempo per far visitare l’appartamento; seguire le trattative e, nel caso troviate un acquirente, dovrete organizzare tutte le pratiche per il compromesso.
Se decidete per un’agenzia immobiliare ecco a cosa fare attenzione
- Verificate che l’agenzia abbia a disposizione tutte le informazioni necessarie per rispondere alle domande del potenziale acquirente ovvero:
- regolarità urbanistica, ipoteche, titolarità del possesso, situazione condominiale, indicando, se esistono problemi nella documentazione in vostro possesso.
- Scegliete l’agenzia che ha effettuato la stima leggermente più alta tra quelle interpellate: se di tre agenzie una a valutato la casa 200mila euro, una seconda 210mila, e una terza 215mila meglio scegliere quest’ultima.
- Evitate l’agenzia che vi ha fatto una valutazione molto più alta delle altre interpellate, perché il rischio è di non riuscire a vendere e di perdere solo tempo.
- Evitate l’agenzia che chiede un premio extra in caso di vendita a un prezzo più alto di quello concordato, perché significa che il prezzo stimato è troppo basso.
Gli aspetti da controllare prima di dare l’incarico all’agenzia
1) Controllare che l’agenzia sia iscritta alla camera di commercio e l’agente sia iscritto alla camera dei mediatori.
2) Controllare l’entità della provvigione. Di norma la si versa al compromesso, ma nulla vieta di stabilire che si paghi solo una parte al compromesso e il saldo al rogito o interamente al rogito.
3) Sappiate che non c’è alcun obbligo di dare un incarico in esclusiva. Se l’agenzia la chiede, potete anche concederla, ma per un periodo ragionevole ( non oltre sei mesi) e l’incarico non deve prevedere clausole di tacito rinnovo.
4) Una volta definita la provvigione sulla vendita, sebbene una proposta di acquisto a un prezzo pari o superiore a quanto pattuito possa essere da voi non accettata avete però l’obbligo di versare al mediatore la provvigione.
5) Otre a essere eticamente riprovevole è anche controproducente cercare di contattare una persona che ha visitato la casa accompagnata dall’agenzia per mettersi d’accordo privatamente. Se infatti la vendita avviene a meno di un anno da quando l’agenzia ha messo in contatto le parti, scatta ugualmente il diritto alla provvigione.