Ecobonus è certamente una opportunità per migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni. facendo bene ad ambiente e portafoglio, ma per ottenerli, in particolare per i condomini non è così facile. Una guida su regole e limiti.
E’ partita la corsa agli Ecobonus. In effetti poter fare lavori per migliorare l’efficienza energetica, è una bella opportunità. Ma la strada è in salita. Vediamo come fare:
I requisiti per ottenere il super bonus in condominio
- effettuare almeno uno dei due interventi definiti “trainanti” che sono si tratta della
- coibentazione termica dell’edificio
- o sostituzione della centrale termica (o delle caldaiette autonome dei singoli appartamenti) con un impianto centralizzato ad alta efficienza.
- Se si effettua uno dei due interventi trainanti è possibile, sia per il condominio, sia per i singoli condomini nel loro appartamento, realizzare, sempre con il bonus del 110%, anche altre opere come
- il cambio degli infissi o degli schermi solari, previsti nel vecchio ecobonus
- in aggiunta, si possono installare i pannelli fotovoltaici e le colonnine per la ricarica delle vetture elettriche.
Chi ha diritto
Possono ottenere le agevolazioni:
- tutti gli appartamenti residenziali non di lusso
- gli immobili non residenziali, purché oltre il 50% della superficie condominiale sia residenziale
- le case indipendenti non di lusso e che sono considerate tali le villette a schiera.
Esclusioni e limiti
- Per gli appartamenti non si possono chiedere agevolazioni per più di due immobili.
- Sono esclusi dalle agevolazioni gli immobili non abitativi,
- Le agevolazioni si ottengono se con i lavori si potrà ottenere un miglioramento energetico di due classi. Un risultato facile da ottenere per i condomini che sono in classe G, la peggiore classe energetica. In questo caso si tratterà di abbattere i consumi di almeno il 40%.
Le regole
Identificate le opere necessarie e controllato che gli interventi e i materiali rispettino i severi requisiti previsti dalle norme tecniche bisogna avere la certezza che i lavori rispettino i due limiti di costo previsti dalla normativa.
- Il tetto di spesa per unità immobiliare:
- Per la coibentazione termica:
- 40mila euro per singola unità per i condomini fino a 8 unità,
- 30 mila per quelli con più di otto,
- Per il cambio della centrale termica si scende
- a 20mila fino a 8 unità
- a 15mila oltre 8.
- Per la coibentazione termica:
Ma occhio: le cifre si riferiscono al costo complessivo per il condominio:
- In un condominio con 30 unità, il costo complessivo massimo possibile è di 980mila euro, così calcolati:
- 320mila per i primi 8
- oltre 660mila per gli altri 22.
- Se si spende meno di 980mila euro tutti gli immobili avranno diritto al bonus.
- Il secondo tetto più insidioso: è quello del costo “congruo”. In questo caso, i prezzi delle opere devono essere in linea con quelli medi indicati dalle raccolte regionali dei costi edili .Solo quando non sia possibile fare riferimento a queste tabelle si possono giustificare altri costi. Bisogna quindi preventivare le spesa con un margine di errore molto limitato.
Solo dopo questa pianificazione è possibile dare il via ai lavori in assemblea.
Per le case unifamiliari i tetti di spesa sono più generosi
- per l’isolamento termico si può arrivare a 50mila euro
- per il cambio della caldaia a 30mila
La delibera assembleare: il quorum necessario
Per deliberare serve
- la maggioranza degli intervenuti più quella millesimale che rappresenti almeno un terzo delle quote.
- Stesso quorum per decidere
- sia l’eventuale cessione del credito o lo sconto in fattura,
- sia la richiesta di un prestito ponte per fare in modo che sia la banca a saldare direttamente l’impresa.
Agevolazioni fiscali
Il rimborso del costo avviene in cinque anni sotto forma di detrazione Irpef occorre quindi
- avere la disponibilità dei contanti per pagare subito
- avere la certezza che per cinque anni si sarà capienti dal punto di vista fiscale.
Per porre rimedio a questi ostacoli la normativa prevede due soluzioni:
- lo sconto in fattura.
- l’impresa assorbe il credito fiscale del committente che non paga nulla se lo sconto equivale al 100% del prezzo;
- se lo sconto è inferiore, la quota rimasta a carico del contribuente ha diritto al super bonus. Sulla carta è la soluzione cui si ambirebbe nella maggior parte dei casi, ma si scontra con il fatto che molte imprese edili sono medio piccole e non dispongono della liquidità necessaria per praticare lo sconto.
- la cessione del credito a una banca, un’assicurazione, una finanziaria o a terzi che rilevino il diritto a ottenere lo sconto fiscale o lo cedano a loro volta. Questa è la strada più agevole
Le banche hanno già in catalogo un prodotto ad hoc per accollarsi i costi. Significa che se ho un costo di 10mila euro e un beneficio fiscale in cinque anni di 11mila, posso ottenere a termine lavori dalla banca, tra 10mila e 10.250 euro.
Cessione del credito e sconto in fattura: come si ottengono
La scelta della cessione e lo sconto in fattura, può essere fatta dal condominio senza vincoli per il singolo, che può comunque pagare per contanti o cedere il suo credito a un altro soggetto.
Cedere il credito significa ottenere i soldi dalla banca solo dopo aver pagato i lavori.
Se non si dispone di mezzi per farlo, bisogna ricorrere al finanziamento.
- Se a concedere il finanziamento è la banca che poi rileverà il credito si parla di “prestito ponte”. In questo caso, se il condominio delibera di accedervi, il singolo non è vincolato e può sempre scegliere di pagare la sua quota all’impresa.
Il tasso del prestito è molto più importante del tasso a cui avviene la cessione. Se la banca ad esempio offre l’1% in più per la cessione, ma effettua il prestito sotto forma di apertura di credito in conto corrente con un tasso del 6% non si riesce a fare i lavori gratis, soprattutto se durano a lungo.
- Se il condominio opta per la cessione il singolo può conferire il credito a un soggetto diverso; va però segnalato che anche a fronte di condizioni un po’ più favorevoli potrebbe non valerne la pena perché la mole di documenti richiesti per l’operazione è scoraggiante e se se ne occupa il condominio si risparmiano tempo, fatica e arrabbiature.