Investire nella casa: quando conviene

Investire nella casa in una logica di diversificazione dei risparmi. Come farla rendere. Costi e tasse.

Due sono i motivi che giustificano l’investimento nella casa:

previsione che il valore della casa aumenti nel tempo. Una possibilità realistica acquistando, oggi, ai prezzi attuali,
rendimenti netti migliori di quelli derivanti dall’investimento in titoli di Stato o in obbligazioni in euro ad alto rating. Infatti, nel 2017 gli affitti sono lievemente aumentati mentre i prezzi di acquisto sono rimasti fermi o sono addirittura scesi leggermente. Le performance (ovvero il rapporto tra valore della casa e canone annuo) sono migliorate: ad esempio, a Milano un appartamento in un’area di pregio, (vedi tabella), rende il 4,2%, in periferia si sale addirittura al 5,9%. A Roma il rendimento va dal 5 al 6%.

Tali rendimenti però s’ intendono al lordo delle tasse che bisogna mettere in bilancio: Imu, Tasi, Irpef o cedolare secca.

Le imposte sulla casa

Imu: è l’imposta municipale sugli immobili; per quanto riguarda le case si applica solo sulle abitazioni signorili (categoria catastale A/1, A/7, A/8) e sugli alloggi che non sono “abitazioni principali”. Sono abitazioni principali gli alloggi in cui il proprietario ha la residenza fiscale e il domicilio abituale. L’Imu si può ridurre del 25% se si applica un contratto di locazione a canone concordato. Per calcolare l’Imu 2018, occorre avere sotto mano il valore dell’immobile, calcolato per quelli iscritti regolarmente al catasto, moltiplicando la rendita in vigore all’inizio dell’anno, rivalutata del 5%, per un coefficiente che varia a seconda del tipo di immobile, per le case è pari a 160.
Tasi: è il tributo sui servizi indivisibili per coprire i costi sostenuti dal Comune per illuminazione, strade, giardini ecc. E’ dovuta dal proprietario della casa, nel caso in cui la casa non sia un’abitazione principale solo nei Comuni in cui decidono di applicarla. Nel caso di immobile affittato una quota (decisa sempre dal Comune) tra il 10 e il 30% va a carico dell’inquilino.
Cedolare secca è un regime agevolato che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 10% sui canoni concordati (prorogata per tutto il 2018 dalla legge di bilancio) e dell’aliquota del 21% sui canoni liberi. La cedolare secca, si applica solo se l’affittuario è una persona fisica e sostituisce l’Irpef e le relative addizionali. Scegliendo la cedolare secca infatti non si dovrà inserire il canone nella propria dichiarazione dei redditi dove la tassazione viene effettuata con l’aliquota Irpef in base al reddito. non avverrà in base al reddito. Per l’affittuario, scegliendo la cedolare secca, si riducono i costi del canone mensile. L’opzione della cedolare secca sulla casa affittata è facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro del contratto di locazione e l’imposta di bollo di 16 euro.

Le tasse sul capital gain

Se si sceglie d’investire nella casa è importante non rivenderla prima dei cinque anni. Infatti se la vendete prima dei cinque anni guadagnandoci, si paga un’imposta sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita (è la cosiddetta imposta sul capital gain). In questo caso il contribuente ha due opzioni:

pagare un’imposta con aliquota forfettaria del 20% sul guadagno (esempio: compro a 100mila e rivendo a 110mila, imposta 2000 euro)
dichiarare il guadagno nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi diversi” e pagare l’aliquota Irpef in base al reddito complessivo.
il capital gain non si paga se la casa è mantenuta per almeno cinque anni. In questo caso l’esenzione è totale

In conclusione, in ogni caso, almeno per Milano e Roma, si può prevedere che oltre metà del canone percepito finisca in tasse. Vediamo invece le imposte sugli strumenti mobiliari.

Le imposte sugli strumenti finanziari

sul deposito lo 0,2% all’anno
sul rendimento il 12,5% su titoli di Stato ed assimilati e il 26% sugli altri investimenti.
sul capital gain le imposte sugli investimenti mobiliari sono uguali a quelle applicate ai dividendi,

I pro e i contro

Se s’investe in obbligazioni l’unica vostra fatica è verificare che alla scadenza le cedole siano accreditate sul conto corrente.
Se si affitta una casa bisogna mettere in bilancio:
- il rischio di non pagamento dei canoni da parte dell’affittuario. Da questo rischio si può difendere stipulando una polizza che, comunque, ha un costo e un grado di copertura limitato.
- spese di manutenzione straordinaria della casa sono tutte a carico del proprietario . All’affittuario si possono addebitare solo le spese di manutenzione ordinaria.
- costi legati all’acquisto se la casa non è già di proprietà: notaio, imposte di registro, eventuale agenzia immobiliare legate.

I contratti di affitto

I contratti di locazione normali durano otto anni (cinque solo se si sceglie di affittare a canone concordato).
Gli affitti brevi si applicano generalmente nelle grandi città e nelle località di turismo d’arte, dove è garantita un’affluenza di turisti per tutto l’anno, le locazioni di breve durata – da 1 a 30 giorni- e garantiscono forti introiti, almeno sulla carta. In particolare questi contratti brevi riducono al minimo il rischio di morosità dell’inquilino. Si può optare per l’affitto breve anche nei centri “minori”, scegliendo una posizione appetibile, ad esempio vicino a ospedali, se questi richiamano pazienti extra provincia.

Gli affitti brevi

La gestione degli gli affitti da soli si trasforma in un vero e proprio lavoro (ricerca dei clienti, accoglienza e gestione del soggiorno ecc), mentre se si affida la gestione a un’agenzia rappresenta un altro costo da mettere in bilancio. Le agenzie specializzate (fisiche o web come Airbnb) aiutano a trovare i clienti e gestiscono gli incassi e forniscono anche servizi supplementari a pagamento. I costi sono però elevati. L’intermediario da settembre 2017, ha anche l’obbligo di trattenere, a titolo di ritenuta d’acconto, il 21% del canone concordato. Il proprietario poi in sede di dichiarazione dei redditi, può optare tra cedolare secca, senza dover quindi pagare più nulla, o tassazione a Irpef.

Consiglio

A proposito degli affitti brevi è bene sapere che le amministrazioni comunali stanno cercando di mettere i bastoni tra le ruote a chi li applica, perché questi danno fastidio agli albergatori e non sono molto ben visti nemmeno dai condomini. Scommettere che la legislazione in materia possa rimanere sempre permissiva come quella attuale potrebbe rivelarsi un azzardo. In pratica, se si vuole un consiglio, si può pensare agli affitti brevi se si ha già un appartamento, ma non se bisogna investire nella casa allo scopo.

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