La pandemia ha fatto aumentare i timori per il futuro e la liquidità sui conti correnti. Torna in auge il mattone come investimento. Le città e i quartieri italiani dove gli affitti rendono di più.
Oltre 1.700 miliardi di euro parcheggiati sui conti correnti. Segno che la pandemia ha aumentato il timore per il futuro. A cui si sono aggiunti gli alti e i bassi della Borsa e i rendimenti obbligazionari ai minimi storici e sul breve periodo addirittura negativi ad aumentare la resistenza agli investimenti. In questo scenario si fa largo l’ipotesi di investire nel mattone.
Una scelta da effettuare in una logica di diversificazione di portafoglio che può offrire rendimenti interessanti , ma occorre valutare bene i pro e i contro delle diverse soluzioni per far rendere l’alloggio e scegliere attentamente città e zone.
Le soluzioni possibili sono:
- affitti brevi
- contratti di locazione di lunga durata:
- 3+2 a canone concordato
- o 4+4 a canone libero.
Affitti brevi
- affitti brevi stagionali. Oggi il turismo è ancora pressoché fermo a causa del Covid, ma è prevedibile che completata la campagna vaccinali, riprenda ed è prevedibile che i turisti privilegeranno le case private a scapito degli alberghi, ma per tornare alle presenze del 2019 ci vorrà ancora tempo. Per questa formula occorre valutare le elevate commissioni delle agenzie che si occupano della gestione che incidono notevolmente sulla rendita
- affitti brevi agli studenti. Una formula che con lo sviluppo dello smart working e della didattica a distanza potrebbe subire un rallentamento.
Contratti di lunga durata
La domanda di locazione di lunga durata (3+2 a canone concordato, 4+4 a canone libero), potrebbe aumentare nella fase post-Covid, ma negli ultimi mesi, le continue proroghe degli sfratti (anche di quelli risalenti a prima dell’epidemia) e la precaria situazione economica del Paese, sono segnali poco rassicuranti.
Infatti, in questo scenario aumenta il rischio di trovare inquilini poco affidabili o con redditi bassi, o precari, anche perché gli attuali tassi dei mutui costano meno degli affitti e, per di più, il Recovery Plan, per i giovani, prevede mutui agevolati e una garanzia statale per evitare di pagare la quota di anticipo.
Chi cerca una casa in locazione per un lungo periodo spesso lo fa semplicemente perché non otterrebbe il mutuo per comprare o perché non ha abbastanza liquidità per pagare quota di denaro extra mutuo da pagare al rogito.
Va però segnalato che i rendimenti che si possono ottenere da un immobile locato con contratto libero sono decisamente soddisfacenti, almeno sulla carta, se rapportati a quelli ottenibili sul mercato finanziario.
Il calcolo del rendimento lordo si effettua calcolando la percentuale che un anno di canoni rappresenta rispetto al prezzo di vendita dell’immobile.
Facciamo qualche esempio
- A Milano, affittare una casa rende mediamente,
- il 6,4% lordo, se si tratta di un bilocale,
- il 5,4% lordo nel caso del trilocale.
- A Roma le performance sono più basse:
- 5,9% lordo per i bilocali,
- 4,9 % lordo per i trilocali .
Dove i rendimenti degli affitti sono più interessanti
A Milano affittare una casa rende mediamente il 6,4% se si tratta di un bilocale e il 5,4 nel caso del trilocale.
A Roma le performance sono più basse: 5,9% per i due locali, 4,9 per i tre.
Anche se traduciamo i numeri in rendimenti netti, ipotizzando un prelievo cedolare secca più Imu pari al 35% dei canoni (vedi tabella) si ottengono risultati non disprezzabili in questa fase di turbolenza delle Borse e di tassi obbligazionari sotto zero.
- a Milano il netto è sopra il 4% per il bilocale e attorno al 3,5% per i plurilocali
- a Roma il netto è 3,6% per il bilocale e sopra il 3% per i plurilocali
Le zone più interessanti
A Milano
- la zona più interessante é Barona Famagosta, dove è possibile toccare il 5,1% netto con i bilocali mentre per il trilocale si scende al 4,3%. Questo quartiere è molto comodo per chi studia all’Università Iulm e abbastanza comodo anche per la Bocconi.
Al contrario nella graduatoria non compaiono zone all’interno della Cerchia dei Navigli, perché il rendimento netto (ad esempio a Brera) si aggira attorno al 2,5%.
Roma
il quartiere dove si ottengono i migliori rendimenti è
- Lanciani al Nomentano : 4,9% il bilocale, 4,0% il trilocale.
A Napoli
i miglior risultati si a piazza Dante con il 6,5% per i bilocali e il 5,8% per le case di maggiori dimensione.
A Torino, che è tra le grandi città è quella con i canoni più bassi,
- la zona più redditizia è via Rossini dove si tocca il 4,3%.
A Bologna
- i rendimenti più elevati, il 4,9, si realizzano negli alloggi nel centro
A Palermo
- il 5,2% si può ottenere a Borgo Nuovo.
| Milano | Bilocale | Trilocale | ||
| Quartieri | Canone | Rend | Canone | Rend |
| Barona Santa Rita Famagosta | 950 | 5,10% | 1.200 | 4,30% |
| Ripamonti Val Di Sole | 800 | 4,30% | 1.200 | 4,30% |
| Cagliero Gioia | 900 | 4,70% | 1.200 | 4,20% |
| Wagner De Angeli | 1.300 | 3,90% | 2.000 | 4,00% |
| Maggiolina Nuova | 850 | 4,30% | 1.150 | 3,90% |
| Roma | Bilocale | Trilocale | ||
| Quartieri | Canone | Rend. | Canone | Rend |
| Lanciani | 900 | 4,90% | 1.100 | 4,00% |
| Casaletto | 800 | 4,00% | 1.200 | 4,00% |
| San Giovanni Re di Roma | 850 | 4,40% | 1.100 | 3,80% |
| Ostiense | 850 | 4,30% | 1.100 | 3,80% |
| Porta Pia | 900 | 4,20% | 1.200 | 3,70% |
| Università | 950 | 4,00% | 1.300 | 3,60% |
| Aurelio Gregorio VII | 800 | 4,20% | 1.000 | 3,50% |