Il mutuo può considerarsi un investimento, mentre i soldi per l’affitto sono a fondo perduto. Ma la scelta non è così scontata. Prima di decidere occorre fare una serie di valutazioni.
I buoni motivi per comprare casa sono: non dover rendere conto a nessuno di quello che si fa all’interno delle mura domestiche, ad esempio ristrutturazioni; non dover vivere nel timore della disdetta del contratto di affitto ed essere quindi costretti a cercare un altro alloggio. Se, però, valutiamo bene i numeri il match è aperto, in particolare nelle grandi città, dove per l’acquisto di una casa spesso serve un mutuo sostanzioso.
Perché comprare una casa
L’acquisto di una casa è un affare se:
- gli immobili garantiscono nel medio periodo la difesa dall’inflazione ( fatto che negli ultimi dieci anni non si è verificato);
- si resta nella casa per almeno 10-15 anni per poter dire di avere guadagnato. Alle operazioni di acquisto, infatti, sono legate una serie di spese (fiscali e professionali) che incidono in maniera significativa sul costo complessivo della casa e che richiedono qualche anno per essere assorbite.
Quando conviene l’affitto e quando il mutuo
Premesso che valutare la convenienza reale dell’affitto o dell’acquisto è solo teorico perché la stessa casa non è mai offerta contemporaneamente in vendita e in locazione e posto che ottenere una casa in affitto è più facile che ottenere un mutuo (per ottenere un mutuo sono richiesti requisiti reddituali e patrimoniali stringenti), prima di decidere per l’acquisto occorre valutare a questi due aspetti:
- di quanto può rivalutarsi nel tempo la casa che sto per acquistare
- il valore del mutuo rispetto al valore della casa e il tasso del finanziamento.
Facciamo due conti
Per fare la valutazione abbiamo provato a incrociare tre dati:
- reddito medio di un lavoratore dipendente nelle principali città italiane desumibili dai dati delle dichiarazioni dei redditi elaborati dall’Agenzia delle Entrate;
- il costo medio di un canone mensile d’affitto e la sua incidenza sul reddito;
- la cifra ottenibile con un mutuo fisso a 20 anni per comprare lo stesso bilocale.
Se il mutuo copre buona parte del costo della casa allora è conveniente.
Milano e Roma sono città proibitive, perché l’affitto medio rappresenta il 45,7% del reddito nel capoluogo lombardo e addirittura il 47% nella Capitale. Nelle due città il mutuo sulla carta è più conveniente, perché con l’equivalente del canone (892 euro a Milano, 780 euro a Roma) si otterrebbe praticamente una somma uguale a quella necessaria per comprare la casa.
In realtà nessuna banca farebbe pagare una rata superiore al 25-30% del reddito mensile dell’acquirente e quindi il mutuo avrebbe una rata molto più bassa ma finirebbe per finanziare una somma considerevolmente minore. Poco male se non fosse che per comprare il resto bisogna disporre di contanti.
Nella nostra simulazione vediamo che alle condizioni che abbiamo supposto a Milano si otterrebbero 91mila euro, con la necessità di avere gli altri 102mila necessari per comprare la casa, a Roma se ne otterrebbero 78mila e ne servono altri 140mila in contanti. In queste città chi sceglie l’affitto lo deve fare per necessità.
Migliore la situazione in altri capoluoghi. Ad esempio a Palermo con l’equivalente di un affitto si ottengono 66mila euro per comprare una casa da 80mila euro.
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