Vuoi investire nel mattone? Scopri le città dove si trovano le migliori opportunità e quanto può rendere una casa.
Tutte le analisi relative al primo semestre 2018, evidenziano un aumento della domanda di case e lasciano intravvedere una ripresa dei prezzi, più evidente nelle grandi città, con Milano in testa. Una buon momento per chi vuole vendere, mentre chi vuole comprare, soprattutto se ha come obiettivo l’investimento, deve affrettarsi.
Compravendite: i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate segnalano un incremento del 5,3% nei primi sei mesi 2018 rispetto allo stesso periodo 2017. Anche nei piccoli comuni. Dopo un primo trimestre deludente (+0,9) Milano si è ripresa nel secondo (+4,4%) chiudendo la prima parte dell’anno a +2,9%. Roma, invece ha avuto un calo del 2,9%. La città con il miglior incremento semestrale è Napoli, con +6,7%.
Prezzi in crescita: secondo l’Osservatorio di Tecnocasa nel primo semestre 2018 la città che ha registrato l’aumento dei prezzi più marcato è stata Bologna, con +4,6%, seguono Milano (+3,8%), Napoli (+1,3%), Bari (+1,3%) e Firenze (+0,9%). Ovunque le zone centrali evidenziano risultati migliori delle periferie. In lieve calo i capoluoghi di provincia minori e l’hinterland delle metropoli anche se il ribasso non supera l’1%.
E’ ancora il momento di comprare perché i mutui sono ancora ai tassi minimi, ma non si sa per quanto tempo ancora. Se salisse lo spread sui titoli di Stato le banche sarebbero costrette ad aumentare a loro volta gli spread sui crediti alle famiglie e alle imprese.
E’ il momento di vendere perché è in aumento la richiesta da parte delle famiglie che, in ottica di diversificazione del portafoglio, comprano abitazioni per investimento, da affittare, soprattutto nelle grandi città. La quota di acquisti per investimento oscilla tra il 15 e il 20% del totale.
Dove comprare per investire?
Nelle grandi città, dove è possibile praticare affitti di breve durata, quindi vicino alle zone universitarie o comunque in aree servite da metropolitane che consentono di raggiungere l’università in breve tempo, nei prezzi delle sedi di grandi aziende, nei quartieri di maggior richiamo turistico.
Nelle aree più richieste è ormai difficile trovare case in affitto per periodi lunghi (ricordiamo che i contratti standard hanno durata di otto anni) e i canoni sono saliti molto. In alcuni casi in fenomeno arriva a dimensioni clamorose, come nel caso del centro storico di Firenze, dove le famiglia a fine locazione si vedono non rinnovare il contratto e oltre il 90% degli acquisti (fonte Tecnocasa) è finalizzato all’investimento in bed e breakfast o in una residenza per turisti.
Quanto rende il mattone
Di solito chi compra per investimento punta su appartamenti di piccola dimensione, ideali da affittare. Abbiamo provato a calcolare quanto può rendere oggi un bilocale locato con un contratto standard, basandoci su dati omogenei di prezzo e di affitto dell’ultimo borsino di Tecnocasa.
Per le quattro principali città italiane abbiamo indicato le dieci zone dove l’affitto rende di più al lordo (il dato si ottiene dividendo il canone annuo per il valore di acquisto dell’immobile) e un’indicazione del netto, che si ottiene sottraendo dal lordola
cedolare secca, e un valore medio di Imu e Tasi e manutenzione straordinaria.
A Milano in zone dell’estrema periferia come Bovisasca e Comasina si arriva a un rendimento dell’8% lordo (5,8% netto).
A Roma a Tor Bella Monaca si arriva addirittura al 9,6% lordo (7,1% netto).
A Napoli Gianturco si tocca l’8,6% lordo (6,3% netto)
E gli affitti brevi?
Più difficile è dare un valore attendibile agli affitti brevi perché:
- sono praticabili solo in fasce abbastanza ristrette delle città (per restare alle aree citate sopra: l’ipotesi di trovare un ricambio di inquilini che garantisca una buona occupazione dell’immobile alla Comasina o a Tor Bella Monaca appare insostenibile).
- il rendimento dipende da molti fattori: il tasso di occupazione (almeno 200 giorni all’anno), la presenza o meno di intermediari o di gestione, il peso delle spese condominiali e delle utenze (tutte a carico della proprietà), le spese necessarie per ottimizzare gli spazi.
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